そりゃ庶民は買えないわけだ…転売ヤー対策《マンション短期譲渡の重課税案》で安くなるどころか「実需層」が泣く理由

　「転売ヤー」がいなくなれば、マンションは安くなるのだろうか。 　国土交通省が、マンションの投機的な短期売買を抑える税制措置を求めている。政府・与党内では、短期間で売却した場合の税負担を重くする案が議論されているという。 　高騰するマンション価格を抑え、住みたい人が買えるようにする。その目的には大いに賛成だ。だが、転売を抑えれば、本当に買いやすくなるのか。 　さらに、「実需のために家(マンション)を買いやすく」という目的の一方で、「家が売れなくなって泣く実需層」はいないのだろうか。

　「転売ヤー」がいなくなれば、マンションは安くなるのだろうか。 　国土交通省が、マンションの投機的な短期売買を抑える税制措置を求めている。政府・与党内では、短期間で売却した場合の税負担を重くする案が議論されているという。 　高騰するマンション価格を抑え、住みたい人が買えるようにする。その目的には大いに賛成だ。だが、転売を抑えれば、本当に買いやすくなるのか。 　さらに、「実需のために家(マンション)を買いやすく」という目的の一方で、「家が売れなくなって泣く実需層」はいないのだろうか。

　目的と手段の間に横たわる多くの疑問について考えてみる。 ■「転売ヤー」だけのせいなのか？　 　現在、個人がマンションを売る場合、所有期間の長短により税率は分けられている。 　売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下(短期譲渡)なら、売却益にかかる税率は合計で原則39.63％。5年(長期譲渡)を超えれば20.315％だ。 　「1月1日時点で」という要件がポイントで、スポーツアナらしく例えると「その家で6回お正月の箱根駅伝を見た」のなら長期、そうでないなら短期、ということだ。そう聞くと5年よりも長く感じる、という方もいらっしゃるのではないだろうか。

　さて、今回の議論は、この所有期間5年以下の短期保有の税負担をさらに重くし、転売を抑えようというものだ。 　私は、住むことも貸すこともなく、転売だけを目的にマンションを持つことを好ましいとは思わない。マンションは、人が住み、コミュニティができて初めて完成するものだ。マンションを愛する者として、空室のまま利益だけを待つような行為には賛同できない。 　ただ、そのことと、転売ヤーのせいで価格が高騰した、という話は分けて考えたい。

　私は「PIVOT」や「楽待」などのビジネス・経済チャンネルで、何度も専門家に同じ質問をしてきた。 　「どうしてマンションは、これだけ高くなっているのですか？」 　1つの要因だけを挙げて答えた専門家は、私の記憶にはいない。 　資材費の高騰、人件費の上昇、土地の取得競争、国内外の投資需要、そして転売ヤーの存在。説明の仕方は違っても、皆が、これらの要因が重なった結果だと話していた。 　値上がりするから転売が増え、転売が増えることで値上がりが加速する。そんな相互作用もあったと思われる。

　また、短期売買が増えたという数字だけでは、それが価格をどれだけ押し上げたかまではわからない。転売を抑えることで高騰のどの部分をどれだけ抑えられるのか、これを明確に示す根拠はあるのだろうか。 ■転売ヤーが法人なら、税率を上げても意味がない 　さらに、転売ヤーは個人とは限らない。むしろ法人による転売の影響を指摘する声も多い。 　法人の売却益は原則として法人所得に含まれ、個人の短期・長期の2つの税率で分ける仕組みではない。個人の税率を上げるだけなら、その増税は法人に直接及ぶわけではない。

　法人による転売を防ぐ仕組みを考えなければ、実効性に欠けるのではないだろうか。 　政策のタイミングにも疑問がある。 　日々のマーケットを見ていると、中古マンションの一部には価格を下げる動きがあり、調整段階に入っていると感じる。市場全体の下落とまでは言えないが、以前ほど強気で転売できる時期は終わりつつあるようだ。買えば値上がりし、売れば儲かる。そんな相場を頼みにしてきた転売ヤーは、金利上昇の影響もあってすでに激減しているように見える。

　その投機の熱が冷め始めたところへ、さらに重い税をかける。対策として、遅きに失した感もある。 　もちろん、将来の投機再燃を防ぐ意味はあるだろう。ただ、今の価格を下げる効果と、将来の過熱を防ぐ効果は、分けて評価すべきではないだろうか。 ■買い手が減る一方で、売り物も減る 　短期譲渡への重い課税(短期重課)を実行すれば、価格を下げる方向に働くのは間違いないだろう。 　税引き後の利益が小さくなれば転売目的で買う人は減る。そして実需層が購入時に競り合う相手も減る。確かに効果はあるように思える。

　だが、一方で価格を上げる方向に働く可能性も生じる。 　それが、その後の「供給面」への懸念だ。 　例えば、すでにマンションを持っていてある程度の含み益のある人は、こう思うだろう。 　「短期で売ると税金が高い。それなら、税率が下がる長期になるまで持っていよう」、と。本来なら市場に出ていた可能性がある中古の売り物が出てこなくなるのだ。 　昨今のマンション価格高騰の要因の1つとして、新築マンションの供給が減ったことが挙げられている。「供給が減ることで価格は上がる」ことは歴史が証明している。

　転売ヤーなどの買い手が減る効果と、売り物が減る効果。 　中古マンションの流動性が低下することで価格がどう動くかは、正直未知数だ。 　そして、新築マンションは買いやすくなるのだろうか。 　まず、新築価格を決めるのはデベロッパーである。 　現在、販売は「第1期1次」「第1期2次」……というように分けて進められる。市況が上向けば、後の販売期ほど高くなるのがここ数年の潮流だ。同じマンションの似た条件の部屋でも、買う時期によって大きな差がつく。場合によっては数千万円の差にもなる。実質の「値上げ」をデベロッパーは繰り返してきた。

　もちろん、工事費が途中で変わることもあるだろう。ただ、すべての値上げを建築コストだけで説明できるわけでもない。重要なのは、周辺の中古相場や買い手がいくらまで払うかという判断が、この「値上げ」価格に織り込まれてきたということだ。 　中古が上がり、それを参考に新築が上がる。高くなった新築を見て、中古の売り手も強気になる。そんな循環の中に、デベロッパーも転売ヤーもいた。 ■デベロッパーは、新築価格を下げるのか

　では、そんな循環から転売目的の買い手が退いたら、実需層が買える水準までデベロッパーは値下げできるのか。 　すでにかかった建築費や土地の取得費を直接下げてくれる新たな要因は、ない。新築が安くなるまでの道筋は、「転売ヤーがいなくなる」の一言では説明しきれないはずだ。 　私が最も気になるのは、今の自宅を売る前に、次の自宅を契約した人たちだ。 　新築マンションは、契約してすぐ住めるとは限らず、完成・引き渡しまで時間があるため、今の家に住みながら次の家を契約し、引っ越しに合わせて売却するケースもある。

　子どもが生まれた、部屋が手狭になった、通勤先が変わった。買い替えの理由はさまざまだ。今の家の売却代金からローンと税金を払い、残りを次の家の購入資金に充てる。現行の税制を前提に、その計算をしている人もいるだろう。 　ここで、仮の数字を置いてみる。 　取得費や売却費用を差し引いた譲渡益が5000万円あるとする。実需で住んでいて3000万円控除を使えるとして、課税対象は2000万円。現行の短期税率39.63％なら、税額は792万6000円となる。

　仮に合計税率が80％になり、控除などの条件が同じなら、税額は1600万円。 手元に残るお金は807万4000円減る。 　すでに次の家を契約していたら、その人たちはどうするのか。追加資金を用意するのか、借り入れを増やせるのか。契約条件によっては、解除に手付金の放棄などの負担も生じうる。 　彼らは「長期になるまで売らなければよい」では済まない。次の家の決済日は、税率が下がる日(長期譲渡になる日)まで待ってくれないからだ。

■値上がり益を使う実需は、投機なのか 　短期売買の中には、転勤、離婚、介護などで、売却時期を選べないケースもある。居住期間だけで投機と実需を分けようとすれば、こうした事情を取りこぼす可能性もある。 　それでも「5000万円も利益が出たのなら、税金を払えばいい」という意見はあるだろう。 　確かに、ここ数年の市況で大きな値上がり益を得た所有者は、まだ家を買えていない人より資産面で有利だし、そんなに利益があるなら、という外野の気持ちもわかる。

　しかし、買い替えの場合、事情は切実だ。なぜなら、売る家が高くなったのと同時に、次に買う家も高くなっているからだ。 　彼らにとって値上がり益の全額は自由に使える余裕資金ではない。次の家を買うための貴重な原資なのだ。資産価値を最優先に、リスクを取って家を買った。狙い通りにその家は値上がりしたので次の家を契約した。そして、おそらく多くの人が、値上がり益にかかる税金の税率が変わることは、想定していない。 　資産価値を考えて自宅を買うことと、誰も住まない部屋を短期間で転がすことは、同じなのだろうか。

　将来売りやすい場所を選び、家族の変化に合わせて住み替える。その際に、自宅の値上がり分を活用する。こうした行動まで投機とひとまとめにして税負担を重くすることがはたして実需のためと言えるのか、私は疑問だ。 　ここ数年、マンションの高騰で、住まいを買いたい人が苦しんだ。その対策によって、今度は住み替えたい人が動けなくなることがあるのだとしたら。 　実需を守る政策で、実需の人が泣く、そんな制度にはしてほしくない。

■「増税」の先に、買いやすくする政策を 　一部報道によると、実際に住んでいるかどうか実態を調査する案や、超短期転売のみ(例えば1年以内の転売)を取り締まる案などもあるらしい。自分で住むことは決してなく、明らかに転売目的であるとわかった場合にのみ重課できるのであれば、私が述べたような点は杞憂なのかもしれない。 　しかし、そもそも、短期譲渡課税の強化は「増税」である。「転売ヤー対策」という言葉だけで歓迎せず、国民が家を買いやすくなるのかまで考えたい。

　例えば、住宅ローン減税の拡充だ。初めて家を買う人や、所得に対する住居費の負担が重い世帯に、支援を厚くする。 　住宅価格が少し下がっても、金利負担が増えれば買いにくくなる。逆に、価格が大きく下がらなくても、家計の負担が軽くなれば買える人はいる。問うべきは、「マンション価格が下がった」という数字の評価だけではないはずだ。 　「転売ヤーが減りました」の先に、「住みたい人が買えるようになりました」があるのか。

　増税を議論するなら、そこまでの道筋を示してほしい。