「売上高が22億→13億に減少」「核テナントのイオンも撤退」…イオンタウン擁する“官民連携の新拠点”に揺らぐ「千葉の脱駅前モール」の示唆

ガラガラで人がいない。空き区画だらけ。BGMだけが虚しく響いている――。日本各地に、そんな「廃墟モール」が存在する。 かつて繁栄した商業施設は、なぜ廃墟になってしまったのか？　　理由を探ると、7つの要因が見えてきた――この連載では、大手ショッピングモール会社での勤務歴を持ち、プライベートでも600以上のモールを巡ったライターの坪川うたさんが現地を実際に訪れてリポート。廃墟モールが生まれる理由をひもといていく。

■地元デベロッパーが車社会に対応したモールをオープン 　千葉県旭市の「サンモール」。リゾート風の植栽や明るい色の外壁、シースルーエレベーターのある吹き抜けなど楽しげなデザインのモールだ。 　スーパーのベイシアやシネコンが営業しており、平日でも買い物客の姿がある。しかし空き区画をいくつも抱え、苦戦している様子が見受けられる。 　この「サンモール」を当初、開発・運営した大新産業は、非常にユニークなデベロッパーだった。

　大新産業は、旭市に本社を置いていた地元企業である。JR旭駅周辺の中心商店街からつながる県道と、国道126号が交差するエリアに用地を取得し、パチンコ店、飲食店、旅行会社などの街区開発を行っていた。国道沿いのこのエリアが将来発展すると見込んでいたのだ。 　その中心として、1982(昭和57)年4月に扇屋ジャスコを核テナントとした「サンモール」をオープン。42店舗のテナントには、地元店、県内有力店、ナショナルチェーンをそれぞれ3分の1ずつ入れた。中心商店街へつながる県道側には、南欧風の建物を並べた専門店街「サンモール通り」をつくった。

　日本ショッピングセンター協会は、大新産業のことを「行政的な開発力に限界のある地方都市での“地域発展を考えた民間デベロッパー”として、地元商業者の活動の場を考えた本格的SCを発想」したと紹介している。(『ショッピングセンター』1982.9) 　一方、合併前で人口4万人弱だった旭市では「サンモール」の出店計画を受け、「商圏のわりに規模が大きすぎる」「商店街の客を持っていかれるのではないか」と不安や反対の声が挙がっていた。「サンモール」はJR旭駅から徒歩10分弱で、中心商店街から少し離れていた。

　これに対し大新産業は、「旭市内には5000台の車があるが、現在の中心商店街では収容し切れない。郊外型SC(ショッピングセンター)は必要だ」と主張していた。(『日経流通新聞』1979.7.19) 　JR旭駅の周辺には複数の商店街が連なっているが、道が狭い通りが多く、広大な駐車スペースはない。車と歩行者の距離も近いため、危険を感じる。車社会の発展と消費者の需要を考えれば、「サンモール」は必要な施設であっただろう。

■旭市の新たな商業拠点を形成 　大新産業は「サンモール」オープン後も周辺に、1987(昭和62)年「ビッグバンスポーツクラブ」、1990(平成2)年「健康ランドヘルシーリゾートスパ」、「ホテルサンモール」をオープン。ホテルの1階には、千葉三越のサテライトショップが入った。 　これらの「サンモール」周辺の開発について大新産業は、スポーツクラブやスパ単独では採算を合わせるのが難しいものの、商圏を広げること、さらには街づくりの観点からオープンしたと説明している。

　国道を挟んで反対側にはオフィスビルや飲食店、ロードサイド大型専門店を誘致するなど、単なる商業施設にとどまらない開発を推進した。1993(平成5)年には「サンモール」を大幅増床リニューアルしている。この際、地元から20店舗を新たに出店させた。 　興味深いのは、この街づくり志向で面的な開発・運営を、行政ではなく民間デベロッパー、しかも地元企業が行ったことである。 　「サンモール」を契機として国道126号沿いには郊外型店舗が進出し、旭市の新たな商業地を形成していった。

　しかし当初から心配されていたように、JR旭駅前に形成されていた中心商店街は地盤沈下してしまった。現在ではシャッターを閉ざした店舗や建物の老朽化が目立ち、さみしい雰囲気となっている。 　広い駐車場を備え、国道沿いでアクセスも良い「サンモール」をはじめとした郊外の大型店に人が集まるようになったのだ。 ■近くにイオンタウンが開業、核テナントのイオンが撤退 　旭市に新たな商業拠点を生み出した大新産業だが、2000(平成12)年にホテル、2001年には「サンモール」を売却し、2002年に破産してしまう。

　帝国データバンクによると、ピーク時の1995年6月期には年収入高が約22億3000万円であったが、2000年6月期には約12億6400万円にまで減少していたという。減収の理由は、テナントの売り上げ低下だった。 　「サンモール」は、新たな運営会社のもと営業を継続。2010(平成22)年には隣接する銚子市に、「イオン銚子ショッピングセンター」(現・イオンモール銚子)が開業するなど競合の出現があっても存続してきた。

　しかし2022(令和4)年4月、「サンモール」からJRの線路を越えた南側、車で5〜10分ほどの場所に、イオンスタイルを核テナントとする「イオンタウン旭」が誕生した。 　翌2023年2月に、「サンモール」の核テナントであるイオンは撤退してしまった。扇屋ジャスコ時代から数えて、40年余りの歴史に幕を下ろした。 　イオン側は当初、「イオンタウン旭」をオープンしても「サンモール」のイオンは営業を続けると表明していた。ところが、「イオンタウン旭」のオープンから1年も経たないうちに「サンモール」から撤退している。イオン側はその理由を、設備の老朽化によるコスト増加と説明している。(旭市議会会議録 令和5年9月 定例会(第3回)09月07日-02号)

■注目を集めた官民連携の中核施設 　「イオンタウン旭」は、旭市による官民連携の街づくり施策「生涯活躍のまち・みらいあさひ」の中核施設である。 　市は総合病院である「国保旭中央病院」や「道の駅 季楽里あさひ」が立地するエリアを地域の活性化拠点にすると決め、公募によりイオンタウンを含む4社のグループを選んだ。 　市は人口減少と少子高齢化を食い止めることを目指している。「イオンタウン旭」の裏には2024(令和6)年に特別養護老人ホームがつくられ、移住者向け住宅も計画されている。

　「イオンタウン旭」の2階には市が多世代交流施設「おひさまテラス」を設置し、イオンタウンが指定管理者となっている。「おひさまテラス」には、600冊の本が並ぶライブラリー、コワーキングスペース、音楽・ダンス・キッチンのスタジオ、屋内公園、一時預かり保育所のベビーキャンプ、地元食材を扱うカフェレストランが設けられている。 　「イオンタウン旭」がオープンした際、官民連携の新たな取り組みをしている施設として注目され、筆者も「見に行ってみたい」と強い関心を抱いていた。その陰にある「サンモール」の存在はまだ知らなかった。

■商業拠点の移動ではなく分散 　かつて「サンモール」が誕生したことで、旭市の商業の中心地はJR旭駅前から国道126号沿いに移動した。そして「イオンタウン旭」の出現によって、今度は市が進める「みらいあさひ」エリアに分散しつつある。 　徒歩圏内に病院があり、買い物もでき、公共の交流施設も備える「みらいあさひ」の取り組みは、高齢化が進む現代において注目される事例だろう。だが「イオンタウン旭」のほかは店舗が少なく、大部分は田畑が広がる。国道エリアと比べると、かなりのどかな印象を受ける。

　周辺の田畑は開発の余地が残されていると解釈できるものの、現時点では一大拠点になっているようには見えない。「イオンタウン旭」は区画が埋まらないままオープンし、4年以上が経ったいまも5区画が空いている。 　人口が減り続ける地方都市で、限られた商業需要を複数の拠点で分け合えば、どの拠点も厚みを失いかねない。旭市で起きているのは、商業の中心の「移動」というより、「分散」による希薄化のように映る。 　「サンモール」は築年数が古く動線にも課題があるが、国道沿いで駐車場も広く、現代の消費行動に対応している。他の都市で見られるような、車社会に対応できない駅前立地ではない。「みらいあさひ」は単なる商業拠点ではないと承知しているものの、地元企業が築いた地域の核を生かす道はなかったのか――と感じてしまう。

　新たな拠点をつくるだけでなく、すでにある核をどう生かすか。人口減少が進む地方都市には、その視点こそが求められるのではないだろうか。 【前編はこちら】「売り上げが毎年2桁成長」してたのに…地元デベロッパーが開発も倒産→廃墟化が進む「千葉のリゾート風モール」の顛末