地価 専門家「穏当に上昇が進んでいく可能性高い」

今回の「地価公示」の結果について、不動産の調査研究を行っている「日本不動産研究所」の吉野薫シニア不動産エコノミストに聞きました。

A.実体経済が底堅い中で、今回も全国的に地価の改善傾向が続いた。企業が使うような事業用の不動産の需要も底堅く、人々の雇用所得環境が改善傾向で住宅価格を下支えしていることも影響した。

東京では、都心の立地のよい場所や都心へのアクセスの良いエリアの需要が高く、それに伴って、違ったエリアに人が流れ需要が周辺に染み出していくという波及効果が出て東京全体の地価を底上げしている。

それぞれの地域における需給バランスに応じて適合した地価の水準がそのときどきで形成されていて、今後の地価の下落を予感させるものではなく、むしろ地価の持続可能性を示していると解釈すべきだと思う。

Q.地価の上昇が続き、住宅も手に入りづらくなっていて一部ではバブルではないかといった指摘もあります。

A.平成20年ごろに地価が大きく上昇しミニバブルと呼ばれたが、現在の地価の分布はかなり異なっている。

当時は期待感が醸成され都心部を中心に地価が上昇したが、現在は裾野が広がっているのが特徴だ。

単に都心であるとか、好立地であるというだけで上昇している訳ではなく、郊外の子育て環境が良いエリアで顕著な地価上昇がみられるなどそれぞれのエリアで需要と供給のさまざまな状況がきめ細かく地価の分布に表れており合理的に地価が形成されていると考えている。

A.土地の価格や工事費、修繕のコストが上がっているので家賃を上げざるをえない要素となっている。

賃貸物件のスペックにかかわらず家賃が上がらない時代が長く続き、オーナー側もどれくらいの上昇幅であれば受け入れてもらえるか、試行錯誤している段階で、消費者も戸惑っているということだろう。

現段階では上昇が顕著だが、賃金の上昇のペースなどを加味すると今後は、すべての物件の賃料を上げられるわけではなく、物件の機能や管理の状況などに応じて、消費者に受け入れられる物件とそうでない物件が明確に分かれてくる。

A.経済の基調がしっかりしたものであれば都心のみならず地方部でも地価の上昇は続くと考えられる。

単に値上がり益だけを期待して人々が物件を買う、バブルのようなことが起こっているのではなく、「職住近接」のライフスタイルが実際の地価に表れている。

企業の投資意欲が前向きなことや今後も地価の上昇が続くという期待感もあることから、野放図には加速しないとしても、穏当に上昇が進んでいく可能性が高いと考える。

A.東京圏の中では新たなライフスタイルや住まい方に適合した物件やエリアで地価の上昇が起こってくる。

地方都市の中心部に高価格帯のマンションが建つケースも多く、その傾向が顕著になっている。

また企業が業容拡大の意欲を失わないか、人々の間での賃金が上がっていくという期待感が失われないかなどこれまでの前提を覆すようなことが起きないかもつぶさに見ていく必要がある。