「社長がこっそり住んでいる」「“新田園調布”と言われたことも」…大田区にある「実は高級住宅地」な街の長い歴史

昔からの商店街、昭和の趣を残す家屋、狭く入り組んだ路地……さまざまな再開発が進む東京だが、中には再開発されないままの街もある。 タワマンや高層オフィス、大きな商業施設が生まれない街には、どんな理由があるのか――。ライター・坪川うたさんが、緻密なリサーチとフィールドワークで送る連載。第12回は「久が原」を取り上げる。 　東急池上線の通る大田区の久が原。駅前には低層の商店が軒を連ね、周辺には整然とした区画の閑静な住宅地が広がる街である。

　久が原はなぜ再開発されないのだろうか。 ■交通と防災の観点 　まず、交通拠点性の低さが挙げられる。 　東京23区で再開発されている街の多くは、交通結節点だ。複数路線の乗り換え駅やバス路線が集まる駅には、毎日大量の人が流れ込み、商業施設の需要を生む。そして混雑の解消という公共的な目的が、駅前広場の整備を正当化する。 　しかし、久が原駅は東急池上線しか通っていない。駅を使うのは、ほぼ周辺に住む人に限られる。駅前に幹線道路が通っているわけでもない。

　人が集まらない以上、再開発により新たな床を積み上げても、買い手や借り手は見込みにくい。駅前に再開発ビルを建てる経済的な根拠が、そもそも成り立たないのである。 　再開発を動かすもうひとつの大きな力が防災だ。区画整理がなされないまま住宅が建ち並んだエリアは木造住宅密集地域となり、道路が狭く消防車が通れないなど火災に弱い。その危険を是正することが再開発の契機となる。 　一方、久が原は駅前こそ人通りの割に道が狭く車との距離が近く感じるものの、街の大半は区画が整い、そうでないエリアも古い住宅が建て詰まっている箇所や極端に道の狭い箇所はなく、道路幅がある程度確保されている。東京都が抽出している木造住宅密集地域にも含まれていない。

　行政が税金を投じてまで街の構造を作り替える理由がないのである。 ■戦前からの高級住宅地の性格 　久が原が高級住宅地としての性格を有していることも大きい。 　久が原には1923(大正12)年に関東大震災が発生する少し前から、銀行の重役などが移住し始めた。震災の翌年ごろから、南久が原では耕地整理組合が設立され、宅地が供給されるようになる。 　26(大正15)年になると池上西部耕地整理組合が設立認可され、第4工区として久が原でも耕地整理が行われた。約10年をかけて、37(昭和12)年に工事が完了している。

　耕地整理は本来、灌漑用水や農道の整備が主な目的である。しかしそれは建前となり、実質的には宅地造成のための準備として行われた。 　28(昭和3)年に全線開通した池上電鉄(現・東急池上線)も、久が原の宅地化の足がかりとなった。久が原の開発ペースは他の地域に比べてゆっくりであったが、池上電鉄を合併した目黒蒲田電鉄は貸住宅地の売り出しや駅名の改称によって誘致を図っていく。 　36(昭和11)年ごろに久が原駅の北東側の一部で、目黒蒲田電鉄による貸住宅地が売り出された。目黒蒲田電鉄は住民を誘致するため、この土地を借りた人に1年間の無料パスを提供したという。

　久が原駅は開業時、末広駅という名称だったが、末広駅と言ってもわからないということで、28(昭和3)年に東調布駅となっていた。その後、前述のとおり目黒蒲田電鉄が久が原の土地を売り出すにあたって、「東調布では売れない」との理由で36(昭和11)年に久ヶ原駅に改称され、66(昭和41)年に久が原駅に変わっている。 　『久ヶ原貸住宅地平面図』には「高燥閑雅ノ住宅地」と記されている。高台に位置していて日当たりや風通しが良く、周囲は静かで品格のある住宅地であるということだ。

　また40(昭和15)年ごろの久が原の住宅と暮らしについて、「周辺の居住者は会社の重役が多かった。(中略)毎日久が原周辺の商店が御用聞きに来ていた」との記録もある。(『大田区の文化財 第28集』1992.3) 　久が原は、戦前すでに高級住宅地となっていたのだ。 ■高級住宅地は戦後も続く 　そして、高級住宅地は戦後にも受け継がれていく。 　75(昭和50)年の読売新聞には、「[新築]久が原超豪邸」「都内屈指の高級住宅地＜大田区久が原＞」と書かれた分譲住宅の広告が掲載されている。(『読売新聞』1975.5.22)78(昭和53)年にも「眼前に田園調布や多摩川が見おろせる城南の緑濃い高台の高級住宅街」とうたい、久が原の分譲地を売り出す広告がある。(『読売新聞』1978.2.17)

　94(平成6)年に東京商工リサーチが実施した調査によると、全国52万628社の社長の居住地ランキングで久が原は6位につけている。1位は久が原と同じ大田区で、言わずと知れた高級住宅地の田園調布だ。(『日本経済新聞』1994.9.27) 　久が原は田園調布に及ばずとも、大田区の高級住宅地として歴史を歩んできたのだ。 　だが、久が原にはまた違った顔を持つエリアもある。 　久が原台地は呑川の方面へ坂が下っており、台地と呑川の間の一部のエリアは道が曲がりくねっている。このあたりは、江戸時代に六郷領久ヶ原村と馬込領久ヶ原村の2つの村の集落が形成されており、農家が密集していたために耕地整理が進まなかったのだ。

　さらに、呑川に近い地域は水害を被りやすかったために宅地化が遅れた。戦後になって商店街が形成され、住宅が建つようになった。川に近いこのエリアは1戸当たりの敷地が狭めで、3階建て、駐車場は1台分といったコンパクトな戸建てが散見される。 ■再開発を必要とする理由がない 　久が原台地の上には、耕地整理で整えられた区画に広い敷地の戸建てが並ぶ。駅名を変えてまで「高燥閑雅ノ住宅地」を売り出してから1世紀近く、久が原は良好な住宅地を保ち続けてきた。

　2万年前に人々がこの台地を選んだように、久が原の街並みは今も、地形と歴史の上に静かに成り立っている。 　交通結節点ではないから、再開発の経済的な合理性がない。区画が整っているから、行政が手を入れる大義がない。高級住宅地だから、住民も変化を望まない。久が原が再開発されないのは、再開発を必要とする理由がないからである。 参考文献 大田区史編さん委員会『大田区史 資料編 民俗』1983.8 大田区史編さん委員会『大田区史 上巻』1985.10

大田区史編さん委員会『大田区史 下巻』1996.3 全国信用金庫協会『信用金庫』1998.6 東京都大田区教育委員会社会教育部社会教育課『大田区の文化財 第28集(大田区の近代建築 住宅編 2)』1992.3 東京都大田区教育委員会社会教育部社会教育課『大田区の文化財 第29集』1993.3 大田区史編さん室『史誌 大田区史研究40』1994.8 福島富士子『生活関連施設整備からみた戦前期東京郊外の私鉄による沿線住宅地開発の研究　東京横浜電鉄を例として』1998

坂上正一『発掘写真で訪ねる大田区古地図散歩 明治・大正・昭和の街角』2019.11