230億円かけて「2万人住める街」を山の急斜面に作った…憧れのブランド住宅街だった「兵庫のニュータウン」の凄さ

　兵庫県宝塚市、安産祈願で知られる中山寺の門前に位置する阪急電鉄・中山観音駅で下車し、バスに揺られること約10分。到着したのは、中山台、中山桜台、中山五月台を中心とする約220ヘクタールの大規模住宅地である「中山台ニュータウン」だ。 　実際に街を歩いてみると、中腹には庭を備えた戸建て住宅が並び、さらに上へ進むと団地やマンションが目立つようになる。歩いている人の姿はそれほど多くなく、幹線道路では車が次々と行き交っていた。

　兵庫県宝塚市、安産祈願で知られる中山寺の門前に位置する阪急電鉄・中山観音駅で下車し、バスに揺られること約10分。到着したのは、中山台、中山桜台、中山五月台を中心とする約220ヘクタールの大規模住宅地である「中山台ニュータウン」だ。 　実際に街を歩いてみると、中腹には庭を備えた戸建て住宅が並び、さらに上へ進むと団地やマンションが目立つようになる。歩いている人の姿はそれほど多くなく、幹線道路では車が次々と行き交っていた。

　住宅だけでなく、学校や公園、商業施設なども整備され、一つの生活圏として発展してきた中山台。しかし、開発から半世紀以上がたった現在、この街は大きな転換点を迎えている。 　人口減少、高齢化、そして将来的な空き家増加への懸念。かつて若い家族が暮らすことを前提につくられた街の仕組みと、現在の住民の暮らしとの間にズレが生まれているのだ。 　そんな中山台で2025年、住宅大手のパナソニック ホームズがニュータウン再生に乗り出した。

　人口が減り、高齢化が進む住宅地に、なぜ住宅会社が参入するのか。その理由を紐解くためには、まず中山台がどのような街として生まれ、半世紀の間に何が変わったのかを見ていく必要がある。 ■若い家族が移り住んだ「庭付き一戸建て」の街 　中山台が生まれたのは、日本が高度経済成長期にあった1960〜70年代。都市部への人口集中で住宅需要が膨らむなか、阪神間では民間企業も郊外の丘陵地を住宅地へと変えていった。宝塚市北東部、長尾山系の南斜面に広がる中山台もその一つだった。

　開発を担ったのは、クラレグループの旧クラレ不動産。施工を担当した大林組の社史『大林組八十年史』によると、1967年2月に造成工事が始まり、1970年には住民の入居も始まった。 　その後、開発はさらに拡大。山の急斜面を造成し、約5000世帯、人口約2万人が暮らす街を建設する計画が進められた。ただし、山をすべて住宅地に変えるのではなく、約220ヘクタールの計画用地のうち約32ヘクタールを山林や原野として残し、学校や公園、道路などの用地も確保する設計だった。

　1973年発行の建設技術専門誌『建設の機械化』によると、造成工事の計画土工量は約840万立方メートル、総工事費は約230億円。規模は壮大だったが、着工から6年足らずの1972年末には、計画土工量の8割を超える約700万立方メートルの土工が完了していたという。 　急斜面での造成に伴う土砂災害を防ぐため、河川改修や洪水調節ダムの建設などの防災工事を先行。航空測量と電子計算機を組み合わせた施工管理技術も導入し、約40万立方メートルの切土量削減と2カ月の工期短縮を実現した。

　1985年に宝塚市が策定した『都市景観基本計画』では、中山台の基本目標として「山なみの緑を背景として、親しみが感じられ、わかりやすい住宅地を育てる」と掲げている。 　当時すでに、戸建て住宅と中高層住宅が整然と並び、地区の入り口には1978年に開業した商業拠点「中山台ファミリーセンター」も設けられていた。コープこうべをはじめ、食料品や日用品だけでなく、衣料品を扱う店も並び、日常の買い物から暮らしの楽しみまで、街の中で満たせる生活環境が整えられていた。

　街の変化は航空写真からも確認できる。1975年には道路や宅地の区画が整えられていたものの、まだ空き区画が目立つ。一方、1995年にはその多くが住宅で埋まり、現在につながる街並みがほぼ出来上がっている。 　人口も増え、宝塚市が地区別に確認できる統計では、同年に約1万6000人とピークを迎えた。 　造成開始から約30年。中山台は、多くの子育て世帯が暮らすニュータウンとして成熟期を迎えていた。しかし、同じ時期に移り住んだ世代が多かったことが、数十年後、この街に大きな課題をもたらすことになる。

■人口は26％減、高齢者は2倍以上に 　中山台の変化を象徴するのが、人口と年齢構成の推移だ。 　宝塚市の住民基本台帳によると、中山台・中山桜台・中山五月台の人口は、2002年12月末の1万5495人から、2025年9月末には1万1428人まで減少。約23年間で約26％減ったことになる。 　一方、65歳以上の人口は同じ期間に2469人から5175人へと2倍以上に増加。高齢化率も15.9％から45.3％まで上昇し、住民のおよそ2人に1人が65歳以上となっている。

　こうした高齢化の背景の一つに、ニュータウン特有の「一斉入居」がある。開発当初、近い年代の子育て世帯がまとまって入居した。やがて子どもたちは成長し、進学や就職、結婚などを機に街を離れていく。一方、親世代が住み続ければ、数十年後には住民がまとまって高齢期を迎えることになる。 　人口構成の変化は、学校などの施設にも表れている。中山台の坂道をさらに上っていくと、街の最上部近くに旧中山五月台小学校の敷地がある。

　かつて中山台には、中山桜台小学校と中山五月台小学校の2校があった。しかし、児童数の減少を受け、2022年4月に両校を統合。中山桜台小学校の校舎を引き継ぐ形で、「中山台小学校」が開校した。 　買い物環境も変わった。中山桜台5丁目では、1983年から「コープミニ中山桜台」が営業していたが、39年間の営業を経て2022年11月に閉店した。現在、ニュータウン内で食料品を購入できる中心的な場所は、中山台ファミリーセンター内の「コープ中山台」となっている。

その中山台ファミリーセンターも、2026年現在の稼働率は約50％にとどまり、空き区画が目立つ。 　学校の統廃合や商業施設の変化が進む中山台。一方、街の世代交代が進めば、こうした状況も変わる可能性がある。では、なぜ中山台では、住宅や住民の世代交代が進まなかったのだろうか。 ■若い世代が戻らない、ニュータウンの「誤算」 　その理由を、現在、中山台の再生に取り組むパナソニック ホームズに聞いた。同社は2025年6月、クラレが保有していた土地や施設を取得し、中山台ニュータウンの再生に乗り出している。

　住宅の世代交代が進まなかった要因について同社は、住宅そのものだけの問題とは捉えていない。 　中山台で育った世代が、進学や就職、結婚を機に地域を離れ、その後も戻らなかった背景には、坂道の多い地形や交通アクセス、買い物などの生活利便性が、現在の若い世代の暮らし方に十分対応できていないこともあるという。 　しかし、中山台が住民活動の衰えた街というわけでもない。 　地域では長年、住民主体の活動が続いてきた。2004年11月には中山台コミュニティのまちづくり計画が策定され、その後、図書館分室の窓口業務や生活支援など、さまざまな地域活動が積み重ねられてきた。

　またパナソニック ホームズも、地域のコミュニティ会議に参加するなかで、自治活動が活発で、街への誇りを持ち、さらに良くしたいと考える住民が多いと感じたという。 　ただ、住民主体の活動が続いていても、住宅の世代交代や交通、買い物環境といった課題まで、地域だけで解決するのは難しい。中山台では、個別の取り組みを超えて、街全体をどう次の世代につないでいくかが課題となっていた。 ■「開発者責任」で探した、街の次の担い手

　では、なぜパナソニック ホームズが中山台の再生を担うことになったのか。 　きっかけは2023年。クラレは街を開発した企業としての「開発者責任」から、土地や施設を売却するだけでなく、中山台を引き継ぎ、活性化してくれる事業者を探していたという。 　そこで仲介業者が声をかけたのが、福島県伊達市で地方創生事業「Up DATE Cityふくしま」を手がけていたパナソニック ホームズだった。 　こうして2025年6月の資産譲渡に至り、同社は8月から中山台の再生事業を始動。10月には宝塚市と包括連携協定を締結した。

　高度経済成長期にニュータウンを「つくった」企業から、人口減少時代に街を「再生する」企業へ。半世紀を経て、中山台は新たな担い手へ引き継がれたのだ。 　では、人口が減り、高齢化も進むニュータウンを、なぜ住宅会社が自ら土地や施設を取得してまで再生しようとするのか。 後編では、パナソニック ホームズが人口減少時代のニュータウンとどう向き合い、事業として成立させようとしているのかを見ていく。