「東急が造った街」から東急ストアが消えた…埼玉のニュータウンにある“寂れた商業施設”が物語る日本の深刻な問題

ガラガラで人がいない。空き区画だらけ。BGMだけが虚しく響いている――。日本各地に、そんな「廃墟モール」が存在する。 かつて繁栄した商業施設は、なぜ廃墟になってしまったのか？　　理由を探ると、7つの要因が見えてきた――この連載では、大手ショッピングモール会社での勤務歴を持ち、プライベートでも600以上のモールを巡ったライターの坪川うたさんが現地を実際に訪れてリポート。廃墟モールが生まれる理由をひもといていく。

■シャッターが目に入るローカルなショッピングセンター 　池袋駅から乗り換えも含めて1時間ほど西武池袋線の電車に揺られると、高麗(こま)駅に着く。駅を出ると、商店が数店舗だけ並んでいる。平日とはいえ人通りは少なく、閑静な駅前だ。 　駅前から、緩やかな上り坂が伸びている。中央通りと名付けられたこの道を歩いていくと、郵便局があり、隣に「こま武蔵台ショッピングセンター」が現れた。 　朝採れファームや米屋、ベーカリー、クリニック、ダンススクールなどが軒を連ね、地元住民と思しき人々がいる。中央の広場で高齢の女性が話に花を咲かせており、ローカル感あふれるショッピングセンターだ。

　来店客の大半を高齢者が占め、シャッターを下ろした店舗もやや目立つ。完全な廃墟モールではないが、にぎわっているとも言い難い。 　実はこの「こま武蔵台ショッピングセンター」、寂れたビジュアルから想像しづらいが、あの東急不動産が開発した。にもかかわらず、なぜ衰退してしまったのだろうか。 ■高麗丘陵に東急不動産が開発したニュータウン 　「こま武蔵台ショッピングセンター」のあるこま武蔵台は、埼玉県入間郡日高町(現・日高市)の高麗丘陵に東急不動産が開発したニュータウンである。武蔵野の面影を残した自然豊かな地域であることから、「こま武蔵台」と名付けられた。

　1977(昭和52)年から住宅の販売がはじまり、1981(昭和56)年3月時点で1330戸が販売された。当時の新聞広告を見ると、武蔵野の面影を残す自然豊かな地であることが謳われている。 　ニュータウン内に幼稚園、クリニック、銀行、公園、小学校などの生活施設が計画され、「こま武蔵台ショッピングセンター」もそのひとつとして設けられた。 　「こま武蔵台ショッピングセンター」ではまず1977(昭和52)年6月ごろ、魚屋、肉屋、八百屋、パン屋の4店舗がオープンした。この頃の新聞広告では、「賑わう団地内ショッピングセンター(魚屋・肉屋・八百屋・パン屋)」とアピールされている。(『読売新聞』1977年8月5日)

　その後、米屋、酒店、電気屋の3店舗が増え、1978(昭和53)年4月にはスーパーの東急ストアがオープン。ほぼ同時期に、個店も10店舗加わった。 　1980(昭和55)年には東急ストアと個店20店舗が出そろった。前述の店舗のほか、ドラッグストア、ワインショップ、書店、クリーニング、洋品店が並び、そば屋や中華、すし屋などの飲食店もそろっていた。その後、銀行も開業している。 　1987(昭和62)年には、第2団地が供給され、総面積約93ha、総戸数約2200戸となった。

■住民が車で競合大型店へ行き、東急ストアが撤退 　華々しい街びらきから30年あまりが経った2008(平成20)年4月、「こま武蔵台ショッピングセンター」から東急ストアが撤退してしまう。銀行も撤退し、ほかにも空き区画が存在していた。 　東急ストアの閉店理由は、不採算であると報道された。また日高市議会では議員から、「郊外大型スーパーの出店と高齢化による購買力の低下により、売り上げが減少し、撤退」との見解が示されている。(日高市議会会議録 平成22年 第4回 定例会 9月15日)

　こま武蔵台には、ほかにスーパーは存在しなかったが、周辺に東急ストアより大型のスーパーが相次いで出店していた。 　北東方面へ車で10分ほどの高麗川駅付近には、スーパーの生鮮市場TOPやオザムが立地し、その近くの県道15号沿いにはヤオコーがある。 　『全国大型小売店総覧2009』によると、「こま武蔵台ショッピングセンター」の東急ストアの店舗面積699㎡に対して、ヤオコー(核テナント部分)1689㎡、オザム1474㎡と規模の差は一目瞭然だ。

　ヤオコーからさらに車で10分ほど先の国道407号沿いには、2006(平成18)年に「ベイシアひだかモール」もオープンしていた。 　そして、こま武蔵台から南東方面へ車で5分ほどの国道299号沿いには2007(平成19)年にマミーマートが出店し、さらに車を走らせた飯能駅付近は大きな商業集積を成している。その先の国道299号沿いにも大型スーパーが立地していた。 　こま武蔵台では、東急不動産が開発したニュータウンから東急ストアがいなくなってしまったわけだ。しかし、東急だけを責める問題ではない。

　閉店時点でこま武蔵台にはおよそ2200戸、6000人が居住しており、住民の利用頻度や金額が高ければ、不採算に陥らなかったかもしれない。実際、「住民の間には『あまり利用してこなかった』という反省の声もある」と報じられている。(『読売新聞』2009年6月4日) 　また本報道を受け、「地域住民が地域全体で地元の商店を支える必要性をしっかりと自覚し、利用し続ける『買い支え』が重要」と指摘されている。(「『買い物難民』問題　その現状と解決に向けた取組」)

■丘陵地は高齢化とともに移動の負担に 　似た属性の人々が同時期に入居したニュータウンでは、高齢化が顕著に現れはじめる。なかでも、こま武蔵台の高齢化は深刻だ。 　埼玉県と市町村職員による「彩の国さいたま人づくり広域連合」が2016(平成28)年度にまとめた「ニュータウン消滅可能性ランキング」で、こま武蔵台は3位となった。高齢化率は43％と非常に高い。 　さらに2021(令和3)年4月時点では、高齢化率は51.6％にまで及んでいる。(『市街地再開発』2022年7月)

　こま武蔵台の標高差は最大約70mもある。街を歩いていると、坂や階段が多い。家の門から玄関までに階段のある戸建住宅も存在する。 　「こま武蔵台ショッピングセンター」では東急ストアの閉店から5年後の2013(平成25)年4月、直売所・スーパーの朝採れファーム高麗郷が出店し現在まで営業を続けている。 　だが店舗面積は競合の大型店には到底及ばず、品数は非常に限られ、ミニスーパーといった様相だ。生活に必要な最低限の食品が購入できるため、住民にとってなくてはならない存在と思われるものの、満足のいく買い物をしようと思うと大型店まで行かなければならない。

　近くの大型店であるマミーマートまで車だと約5分で行けるが、歩くと数十分かかる。マミーマートまでのルートのひとつである長い下り坂を筆者も歩いてみたところ、歩道がない、もしくはあっても細い区間も存在し危険を感じた。 　帰りは当然、上り坂である。高齢で、しかも買い物袋も持っていると考えると、とても歩いては買い物に行けそうにない。 　路線バスや自治会による移送サービスも存在する。しかし自然の豊かさがアピールされた丘陵地は、住民の高齢化が進んだいま、移動の負担としてのしかかっている。

■衰退をもたらした3つの要因 　冒頭にて、廃墟モールの誕生には7つの要因があると書いた。具体的には以下の7つだ。 ①競合施設の存在、②モータリゼーションの進展、③アクセスの悪さ、④動線の設計ミス、⑤施設規模の不適合、⑥運営会社の破綻、⑦核テナントの撤退 　「こま武蔵台ショッピングセンター」は、①競合施設の存在があり、不採算のために⑦核テナントの撤退が起こった。こま武蔵台の住民が車に乗ってロードサイドの競合店に行ってしまったという点で、②モータリゼーションの進展も当てはまる。

続く後編ではもうひとつの事例を挙げ、丘陵地のニュータウンにあるショッピングセンターが直面する課題を掘り下げていく。