「金利のある時代」に突入した今、果たして《家は買うべきか、借りるべきか》…ひろゆきの出した“極めて常識的”なアンサー

長いデフレを経て17年ぶりに「金利のある世界」へと戻った現在。都心部では中古マンションですら売り出し価格の平均が1億円を超えるエリアが増える一方、そうした物件を超長期ローンで購入する、いわゆるパワーカップルも増加しているといいます。 そうした不動産市況を踏まえたうえで、今、不動産は「買うべき」なのか、それとも「借りるべき」なのか――。本稿では、ひろゆき氏の著書『ひろゆきのお金の教科書』から一部を抜粋・編集する形で、その答えを探ります。

■損得で考えるなら都心の一等地以外は賃貸が合理的 　家を買うべきか、借りるべきか。損得で判断するなら、山手線の内側のように資産価値が下がりにくい地域の物件を買える余裕がない限り、賃貸のほうが合理的だと思います。 　日本全体で見ると人口は減っていきますし、空室率は年々上昇傾向にあります。空室率が上がるということは、長い目で見れば家賃相場も下落していくということです。 　30年、40年の長期ローンを組んで家を買っても、そのころには家賃のほうが安くなっている、という状況は十分に考えられることです。

　ただ、都心の一等地であれば話は別です。土地の価値が維持されやすく、家賃も大きは下がらないので、結果として売却時にプラスになるケースもあります。 　このあたりの物件が買えるなら、子や孫に相続しても不動産としての価値が残り続けて、結果いい買い物になるよねって考えられると思います。 もう1つ考えておきたいのは、暮らし方は年を重ねるごとに変わっていくということです。 　子どもがいない時期と、子どもが生まれて成長していく時期とでは、必要な部屋の広さがかなり違います。引退後は、広い都内の家を持て余すことも珍しくありません。

　そのたびに売却できるだけの資産があれば別ですが、そうでない場合は、住まいを柔軟に移動できる賃貸のほうが、結果的に無理がないでしょう。 →山手線の内側なら買い、それ以外なら賃貸が安くて動きやすい ■新築マンションは買った瞬間に価値が下がる 　日本では、新築で購入したマンションの価値が下がっていくのは当たり前、買った時点である程度の損は覚悟するもの、という空気があります。ですが、これはよく考えるとおかしな話だと思うんですよね。

　新築マンションの価格は、「誰も住んでいない」というステータスが「ご祝儀相場」を形成しているにすぎません。誰かが住めば、価格は下がります。 　首都圏の新築と中古のマンション価格を比較すると、新築の平均価格は2020年で約6083万円、中古は約3668万円で新築より39％安いです。2024年は新築が約7820万円、中古は約4939万円と、36％安くなっています。 　つまり、新築と中古とでは約3〜4割価格が異なるということです。仮に10年住むとしたら、ほかの誰かが先に3〜4年住んでいてもいずれ気にならなくなると思うので、築浅の中古一択でしょう。

　本来、投資商品と呼ばれるものは価値が維持される、あるいは増えていくことが前提であるはずです。ところが日本の不動産、とりわけ地方や郊外のマンションは、購入した瞬間から下落を続け、いざ売却すると二束三文になっているというケースはよくあります。 　それにもかかわらず、世間では「マンションは投資商品」という語られ方をすることがあります。この矛盾には、正直なところずっと違和感があるんですよね。 →誰かが住めば安くなるマンションは買わずに借りるほうが高コスパ

■数千万円の借金は、不確実な未来への賭けである 　住宅ローンというのは、多くの人にとって人生で最も大きな借金になると思います。ですので、ローンを組む前に、本当に家を買うべきなのか、いったん足踏みして賃貸でもう少しお金を貯めるという選択肢も検討したほうがいいのではないかなと思います。 　現時点では、今後金利は上がっていくだろうという見方が多くの専門家の間でも共有されています。 　10年ほど前の変動金利は0.5％、ここ数年はだいたい1％です。固定金利は3％前後なので単純に比較すると、変動のほうが得っぽいですね。でも個人的には、これから金利が上昇していくことは予想できるので、それなら固定でもいいんじゃないかなという状況だとも思っています。

　いずれにしても、例えば5000万円という金額に、先の読めない金利をかけ合わせて何十年もローンを返し続けるというのは、かなりの博打だと思います。 　今の時点で、日本の金利や経済状況について確信を持てると言い切る人がいたら、その人はただの嘘つきか、よほど楽観的なだけだと思います。不確実なものに対して、これほど大きな借金を負う覚悟というのは、簡単なことではありません。 　それと、住宅ローンを組む前に確認すべきことの1つが返済比率。月々の返済が手取り収入のどのくらいを占めるかというのはまず押さえておきたいです。

　一般的には、返済比率は手取りの25％前後に収めるのが望ましいとされていますが、実際には30％を超えるケースがよくあります。月の手取りが30万円だとしたら、10万円近くが返済に回るわけですから、なかなか心にズドンとくるんじゃないでしょうか。 　そうであれば、今は無理に買わず、賃貸で様子を見たほうが安全と言えます。 　一方で、すでに物件価格の7割ほどを現金で用意できていて、住宅ローン控除などの優遇を受けるためにあえてローンを組むという人であれば、話はまったく別です。

　その場合は、無理のない範囲での借り入れなので、特に問題はないと思います。要は、ローンに生活を縛られるかどうかという話です。 ■ライフステージの変化に、ローンは対応できない 　子育て世帯が、子ども部屋も含めた広さの家を一般的な予算で買おうとすると、都心から離れた郊外を選ぶことになるケースが多いと思います。 　埼玉や千葉の郊外にある一戸建てというのは、すでに「捨て値」に近い価格で取引されているものも少なくありません。30年後、こうした住宅の資産価値がどうなっているかを考えると、賃貸でこの価格帯のエリアに住むという選択肢のほうが、身軽で合理的な場合もあると思います。

　ローンを組んで家を買うということは、その家に長期間縛られるということでもあります。子どもが独立したあと、広すぎる家を持て余しても、簡単には住み替えられません。 　ライフステージの変化に合わせて身軽に動けるかどうかという観点からも、数千万円規模の借金を背負う判断は慎重にしたほうがよいと思います。 　結局のところ、住宅ローンを組むかどうかという判断は、将来の金利や資産価値について、自分がどこまで確信を持てるかにかかっています。

　都心の一等地のように資産価値が維持されやすいエリアで、無理のない返済計画が立てられるのであれば、ローンを組むという選択肢は十分にありだと思います。ですが、そうでないなら、賃貸という選択肢を軽視するべきではありません。 　家を買うという行為には、どうしてもロマンや世間体が絡んできます。ですが、数千万円単位の借金を背負うかどうかは、そうした感情とは切り離して、数字だけで冷静に見極めたほうがよいのではないかと思います。

→住宅ローンはかなりの大博打。負けないように慎重な見通しを立てよう