「子育て世代殺到の憧れの街」→「40年で高齢化率45％の街に」…老いたニュータウンで住宅大手が描く「再生ビジネス」の勝算

　人口1万1428人、高齢化率45.3％。オールドニュータウンとなった兵庫県宝塚市の中山台ニュータウンで、パナソニック ホームズによる街全体の再生事業が始まっている。 前編では、中山台が高度経済成長期に多くの子育て世帯が移り住むニュータウンとして発展した一方、開発から半世紀以上が経過し、人口減少や高齢化、住宅や商業施設の老朽化などの課題を抱えるようになった経緯を紹介した。 　そんな中、パナソニック ホームズは2025年6月、クラレから中山台にある土地3万1265平方メートルと複数の施設を取得し、ニュータウン再生に乗り出した。

　人口1万1428人、高齢化率45.3％。オールドニュータウンとなった兵庫県宝塚市の中山台ニュータウンで、パナソニック ホームズによる街全体の再生事業が始まっている。 前編では、中山台が高度経済成長期に多くの子育て世帯が移り住むニュータウンとして発展した一方、開発から半世紀以上が経過し、人口減少や高齢化、住宅や商業施設の老朽化などの課題を抱えるようになった経緯を紹介した。 　そんな中、パナソニック ホームズは2025年6月、クラレから中山台にある土地3万1265平方メートルと複数の施設を取得し、ニュータウン再生に乗り出した。

　住宅会社といえば、新たな土地を開発し、新築住宅を販売するビジネスを思い浮かべる。ではなぜ同社は、人口が減少する築50年以上のニュータウンに、自ら土地や施設を取得してまで参入したのか。 　まずはそこから話を進めようと思う。 ■人口減少の街への参入を後押しした「収益基盤」 前編でも触れたが、そもそも中山台への参入は、パナソニック ホームズ側から持ち込んだ話ではない。街を開発したクラレが「開発者責任」から後継事業者を探しており、その中で同社に声がかかった。

　パナソニック ホームズにとって、他社が開発した既存ニュータウンの土地や施設を取得し、街全体の再生に乗り出すのは新しい試みだった。 　そこで、民間企業によるニュータウン再生の社会的意義に加え、大阪府吹田市の「Suita サスティナブル・スマートタウン」や福島県伊達市の「Up DATE Cityふくしま」などで培ってきた、公民連携や多世代交流、生活サービスを組み合わせた街づくりの知見を生かせるかを検討した。

　同時に、再生事業を継続していくためには、自ら収益を生み出せる基盤も必要になる。そこで同社が重視したのが、ファミリーセンターの賃料収入など、取得した土地や建物からアセット収益を得られることだった。 　さらに、ファミリーセンターに地域で必要とされる店舗やサービスを誘致し、利便性を高めることで施設の稼働率や収益性を上げ、街全体の魅力向上を自社保有資産の価値向上につなげる考えだ。 ■「人が集まれる場所がほしい」住民の声を街づくりに反映

　こうした事業性に加えて、中山台への参入を後押ししたのが、地域住民の存在だった。中山台では、2004年に住民主体でまちづくり計画を策定し、市立図書館中山台分室の運営にも地域住民が関わるなど、長年にわたって住民が街づくりを支えてきた。 　同社は、ニュータウン再生には行政や企業だけでなく、住民との連携が欠かせないと考えていた。そのため、自治活動が盛んで、街への誇りを持つ住民が多いことも、事業を進めるうえで重要な条件となった。

　そのためパナソニック ホームズが資産取得後、すぐに始めたのは住民との対話だった。 　パナソニック ホームズは、2025年11月には若年層や子育て世代を中心に、20年後の街を考える「ミライ会議」を開始。翌2026年1月には、長年暮らしてきた住民が街に残したい価値を考える「ミライをたくす会議」を始めた。 　そこで出された「人が集まれる場所がほしい」「世代を超えてつながれる機会がほしい」といった声を受け、2026年3月、ファミリーセンター前に交流スペース「LOG PORT」を開設。4月にはファミリーセンター2階に、住民が集まり、地域の活動や新たな交流を生み出す拠点「LOG STUDiO」を開設した。

　つまり中山台で行われているのは、単に老朽化した商業施設を改修するだけの再開発とは少し違う。住民の声を聞きながら地域の課題やニーズを整理し、街に必要な機能や事業を組み立てることで、街全体の価値を高めようとしているのだ。 ■街の再生が「住宅ビジネス」につながる仕組み 　なぜ住宅会社が、買い物や交通、住民交流にまで関わるのか。その答えが、パナソニック ホームズの掲げる「中山台循環モデル」にある。 　同社がまず重視するのは、現在の住民が安心して暮らし続けられる環境を整えることだ。交通や買い物、生活支援などを充実させ、そのうえで住み替えを希望する人には、地域内で暮らし続けられる選択肢を用意する。

　その具体策の一つが、地域内の移動を支えるモビリティだ。2026年10月8日には、トヨタ自動車の電気自動車「e-Palette」を活用した実証実験を開始。坂道の多い中山台で、既存の買い物バスのルートを試験走行するほか、移動販売などへの活用可能性も検証する。 　将来的な自動運転の導入も視野に入れ、2028年度から地域に適した移動サービスを段階的に実装していく計画だ。 　こうして暮らし続けられる環境を整えたうえで、住み替えなどによって空いた戸建て住宅をリフォームやリノベーションし、次の世代へつなぐ。そこに若年・子育て世帯が入れば、商業施設や生活サービスの利用も増え、地域の活力にもつながる。

　同社が買い物や交通、コミュニティづくりまで手がけるのも、このためだ。住宅だけをリフォームしても、その街自体が「住みたい」と思われなければ住宅は動かない。暮らしやすさを高めることで住宅を流通させ、新たな住民を呼び込む。その循環によって街全体の価値を高めようとしているのだ。 ■収益の柱は3つ、投資回収は「10年」が目安 　パナソニック ホームズは民間企業だ。再生事業を続けるには、地域課題を解決するだけでなく、利益を生み出す必要がある。

　これまで見てきた取り組みを事業として整理すると、同社が収益の柱として考えているのは、大きく3つだ。 　1つ目は、中山台ファミリーセンターを再生し、地域に必要な店舗やサービスを誘致して、テナントからの賃料収入などにつなげる「アセット事業」。 　2つ目は、住み替えなどによって空いた既存住宅をリフォームしたり、買い取って再販したりするほか、住み替えそのものも支援する「住宅ストック事業」。 　3つ目は、地域の施設管理や交通サービスなどを担い、街で暮らし続けるために必要なサービスを継続的に運営していく「エリアマネジメント・サービス事業」。

　これらを組み合わせることで、特定の事業や補助金だけに依存しない収益構造をつくり、そこで生まれた利益を再び地域の価値向上へ投資していく考えだ。 　なお「アセット事業」では、現在約50％の中山台ファミリーセンターの稼働率を、2028年には80％まで引き上げたいとしている。 　一方、「住宅ストック事業」については、住宅流通やリフォームなどの具体的な数値目標を設定する段階にはまだ至っていないという。モビリティや地域サービスについても、利用状況や運営収支を検証しながら、持続可能な事業モデルを探っていくようだ。

　また事業全体の投資回収については、10年間を一つの目安としている。短期的な利益を追うのではなく、街の利便性や魅力を高め、それを施設の収益性向上や住宅流通につなげていく考えだ。 ■ニュータウン再生ビジネスは全国でも成立するのか 　そしてもう一つ注目したいのが、全国への横展開だ。 　パナソニック ホームズは、中山台で行っている施策をそのまま全国のニュータウンへ持ち込もうとしているわけではない。行政や企業、地域団体、住民が連携し、地域にある資産や人材を生かしながら、地域課題の解決を具体的な事業につなげる仕組みを、地域特性に応じて展開していく考えだ。

　その背景には、中山台での取り組み自体が、地域固有の条件の上に成り立っていることがある。阪神都市圏に位置し、現在も1万人を超える住民が暮らし、既存の住宅、商業施設、公共施設、地域コミュニティも残っている。 　さらに今回は、旧開発主体のクラレが中核となる土地・施設をまとまって保有していたため、パナソニック ホームズはそれらを一括して取得することができた。 　しかし、こうした条件が全国すべてのオールドニュータウンにそろっているとは限らない。全国展開の鍵は、中山台と同じ条件を再現することではなく、それぞれの地域にある資産や住民のニーズを、どう事業につなげられるかにある。

　実際、以前取材した大阪府池田市の伏尾台ニュータウンでは、人口減少や高齢化によって不足していた買い物や交流の機能を、ローソンの新型店舗「ハッピーローソンタウン池田伏尾台店」が担っている。既存の物流網などを生かし、人口減少地域でも店舗を成立させようという試みだ。 　一方、中山台でパナソニック ホームズが着目したのは、街に残る住宅や商業施設、土地といった既存資産だ。暮らしやすさを高め、住み替えや住宅流通を促しながら、賃料収入や住宅関連事業などを通じて、街全体の再生を収益につなげようとしている。

　両者は事業の規模も仕組みも異なる。しかし、人口減少や高齢化によって生じた課題に、それぞれの企業が持つ強みを生かし、新たな商機を見いだしている点では共通している。 　高度経済成長期、多くの企業が増え続ける人口に向けて、新しい住宅や街をつくってきた。だが少子高齢化時代の今、すでにある住宅や施設、地域に残る生活需要を生かすことにも、新たなビジネスの可能性が広がっている。伏尾台と中山台の取り組みは、オールドニュータウンにおける新たなビジネスモデルとなるのか。それとも、限られた地域でしか成立しないのか。その答えが見えてくるのは、まだこれからだ。