119億円を国に提示→交渉不成立も10年以上「ほぼ何もせず」…新宿駅から徒歩圏「超一等空き地」を渋谷区が買えなかった顛末

　都心に残る「超一等空き地」を追う連載の2回目。舞台は前回と同じ、新宿駅から600メートルほど離れた場所にある旧千駄ヶ谷住宅跡地(渋谷区)だ。第1回では、現地のレポートと、公表資料から整理した約9500m²の国有地が使われないままになっている経緯を紹介した。 前回の記事:「売れば余裕で100億円超」「新宿駅から徒歩数分」なのに更地のまま…超一等地にある“謎の空き地”が放置され続けた経緯 　新宿駅徒歩数分の超一等地でありながら、空き地のまま……現地を歩くと、自転車やバイク等のゴミが不法投棄されたり、道端にネズミの死骸が転がっていたり、動物の糞便らしきものが確認できるなど、きちんと管理されているとは言い難い状況だった。2015年に、ここにあった公務員宿舎が廃止されてから、10年以上が経過しているのになぜ有効活用されていないのか。

　都心に残る「超一等空き地」を追う連載の2回目。舞台は前回と同じ、新宿駅から600メートルほど離れた場所にある旧千駄ヶ谷住宅跡地(渋谷区)だ。第1回では、現地のレポートと、公表資料から整理した約9500m²の国有地が使われないままになっている経緯を紹介した。 前回の記事:「売れば余裕で100億円超」「新宿駅から徒歩数分」なのに更地のまま…超一等地にある“謎の空き地”が放置され続けた経緯 　新宿駅徒歩数分の超一等地でありながら、空き地のまま……現地を歩くと、自転車やバイク等のゴミが不法投棄されたり、道端にネズミの死骸が転がっていたり、動物の糞便らしきものが確認できるなど、きちんと管理されているとは言い難い状況だった。2015年に、ここにあった公務員宿舎が廃止されてから、10年以上が経過しているのになぜ有効活用されていないのか。

　2回目となる今回は、この土地を取得しようとした渋谷区に話を聞いてみた。相手は、これまでに100以上の政策提案を行っているという渋谷区議会議員の橋本ゆき氏。 　区はなぜ、この土地を求めたのかを聞くと、土地不足に悩む渋谷区の現状が見えてきた。 ■5回の見積もり合わせでも折り合わず 　橋本氏が区議になったのは2019年のこと。取得交渉が行われた当時の事情を直接知っているわけではないとした上で、議事録や資料を調べて把握した経緯を説明してくれた。

　「区と国の間で行われたのは、それぞれが2社の不動産に鑑定してもらい、それに基づいた見積もりを出すという方法です。その結果、区が依頼した不動産から出てきた鑑定価格の平均額となる99億円程度で申し込みました」 　しかし、最初の提示では交渉は成立しなかった。その後も、区は提示額を少しずつ引き上げ、2020年2〜3月にかけて、計5回の見積もり合わせを行った。 　「同じ条件でも、評価額に10〜15％ぐらいの幅が出ることがあるということで、見積もりが不調で終わるたびに、鑑定額を段階的に引き上げていきました。でも、なかなか見積もりが合わなくて……。5回目は、高い方の金額に15％を上乗せした119億円で出しましたが、それでも成立しませんでした」

　考えうる鑑定額の振れ幅の上限まで積んだ渋谷区。しかし、国が見込んだ売却額に届かず、見積もりを提出できる上限の5回を使い果たしてしまい、打ち切りとなったのだ。そして、同じ2020年9月、国はこの土地を留保財産とした。 (※留保財産=国や地方自治体が有用性や希少性の高い未利用地等を将来の行政需要や世代を超えたニーズに対応させるため、すぐに売却処分をせず、所有権を国等に留保したまま継続保有する制度および対象の不動産のこと。しかし、空き地が有効活用されない要因になりつつある)

　国が示した価格と区の提示額には、どれほどの隔たりがあったのか。橋本氏によると、交渉が不調に終わった後も、国がどの程度の価格を想定していたのか、具体的な差額は公表されていないという。 　「今後に影響してしまうので、国側の算出方法や価格は非公開なんです。だから、私たちとしては『ここまで積んでも無理だった』ということだけが分かっている状態です」 　取得交渉が不調に終わった後も、区と国は土地の貸し付けについてのやり取りしていた。しかし、貸し付けの話もその後、立ち消えになったという。

■渋谷区が土地を欲しがった理由 　購入だけでなく、借り受けることも模索していた渋谷区。それほどまでに、この土地を必要としていたのはなぜなのか。 　その背景には、区内の公共施設を整備するための土地不足問題があった。 　「渋谷区には必要な施設がまだまだたくさんあるのですが、そもそも区内には、それらを建てられる場所がもうないんです。だからこそ、あそこの貴重な広い土地を活用したかったんです」 　橋本氏が挙げたのは、特別養護老人ホームや障害者のグループホーム、子どもが屋内で遊べる場所などだ。見積もり合わせで土地を取得できていれば、2023年度には施設が整備される予定だった。定員140人以上の特別養護老人ホームに加え、デイサービスや認知症高齢者グループホームなども想定されていたという。

　さらに、旧千駄ヶ谷住宅跡地には、渋谷区が抱えるもうひとつの問題解決にも役立つ可能性があった。それは、老朽化した学校や公共施設の建て替えに伴う、仮設校舎などの設置場所だ。 　「現在、区内の学校校舎も、一般的な公共施設も、老朽化による建て替えを進めています。ですが、建て替えをしている間の仮設校舎を建てる土地がないんです。仕方がないので、区内の公園やスポーツセンターのグラウンドに仮設校舎を設けて、なんとかやりくりしているのですが……。

　まるでパズルのように、ある学校の建て替えが終わったら、次に建て替えをする学校の子どもたちがそこへ移り、終わったらまた次の学校の子どもたちがやってくる、というのを繰り返しています。それに、仮設校舎への通学期間は通学距離も延びるため、スクールバスを出す必要もあります」 　その一例が、広尾中学校の建て替えだ。同校は2025年夏ごろから工事が始まり、現在、生徒たちはスクールバスなどを利用して、青山に設けられた仮設校舎に通っている。新校舎は2028年夏ごろに完成する予定だ。

■なぜ公共施設の土地確保が難航するのか 　では、なぜ渋谷区では、公共施設を建てるための土地を確保するのがそんなにも難しいのか。 　「空いている土地があっても、条件のいい場所はすぐに民間が買って、建物を建ててしまうんです」 　実際、渋谷区の土地は高額だ。2026年の地価公示によると、区内の住宅地の平均価格は1平方メートル当たり約187万円、商業地は約930万円に上る。 区の面積は15.11㎢で、 東京23区中15番目 。さらに、明治神宮や代々木公園、新宿御苑の一部などの緑地が約1割を占めている。

　土地が限られる上に、取得には多額の費用がかかる。公共施設の整備に適したまとまった土地を確保するのは、容易ではないのだ。 ■同じ区内で特養が建つ国有地もあるのに…進まない旧千駄ヶ谷住宅跡地の活用 　渋谷区と国との見積もり合わせが不調に終わり、旧千駄ヶ谷住宅跡地が留保財産に選定されてからは、地域住民と土地を所管する関東財務局、渋谷区の三者間で、定期的に話し合いの場が設けられていたという。 　しかし、関東財務局では担当者が2年に一度ほどのペースで異動することもあり、地域住民の間では、「話し合いを続けているのに、なかなか話が進まない」という声があったという。

　もっとも、担当者の異動と土地活用の停滞との関係は明らかではない。国側の判断や交渉の詳細についても不明な部分があり、活用に向けた動きの全容はまだ見えない。 　旧千駄ヶ谷住宅跡地での活用のメドが立たない一方、神宮前3丁目には、国有地を活用した特別養護老人ホームの整備が進んでいる。 　関東財務局の公表資料によると、対象となる土地は約1451㎡。2023年3月、国有財産関東地方審議会は、特別養護老人ホームとデイサービスの敷地として、渋谷区が公募で選定する事業者に貸し付ける方針を適当と認めた。貸し付け方式は、期間50年の一般定期借地。当初10年間は減額貸し付けとし、その後の40年間は時価で貸し付ける条件だ。

　その後、2025年2月に社会福祉法人正吉福祉会との貸し付け契約が結ばれ、いまは2027年11月の開設に向けて建設が進んでいる。 　土地の条件や交渉の経緯が異なるため、単純に比較はできないが、同じ区内で整備が進む事例があるだけに、なぜ旧千駄ヶ谷住宅跡地の活用が進まないのかという疑問が残る。 ■「納得いく理由」はまだ聞いていない 　2013年に南新宿まちづくり検討会が発足して以来、地域住民が跡地に求めるものは今も変わっていない。子育てや高齢者福祉を支える拠点として、跡地を活用してほしいと願い続けているという。

　「実質的に管理する人がいない状態が続くのは危ないですし、良くありません。それに、跡地に施設ができれば周辺の商店街が活気づき、新たな人の流れや経済圏が生まれると思います。ただ、あの土地を寝かしておく理由があるなら仕方がないとも思うので、納得できる理由を知りたいですね」 　冒頭でも触れた通り、現現地を歩くと、自転車やバイク等のゴミが不法投棄されたり、道端にネズミの死骸が転がっていたり、動物の糞便らしきものが確認できるなど、きちんと管理されているとは言い難い状況。長きにわたって有効活用するため、留保財産になっているとはいえ、10年以上経過しても大きな動きはないのはどうなのか……。

【画像17枚】ネズミの死骸、動物の糞便、不法投棄…管理が行き届いていない「旧千駄ヶ谷住宅跡地」だった現空き地 　ではなぜ、旧千駄ヶ谷住宅跡地の活用は進まないのか。話し合いを重ねても状況が変わらないなか、地域住民は何を感じ、国や渋谷区に何を求めているのか。 　次回は、要望を出し続けてきた地域住民に話を聞く。