「田園調布より前の田園都市」「大正時代のエリートたちが好んだ」…目黒駅からわずか6分にある“隠れ高級住宅街”の背景

昔からの商店街、昭和の趣を残す家屋、狭く入り組んだ路地……さまざまな再開発が進む東京だが、中には再開発されないままの街もある。 タワマンや高層オフィス、大きな商業施設が生まれない街には、どんな理由があるのか――。ライター・坪川うたさんが、緻密なリサーチとフィールドワークで送る連載。第13回は「洗足」を取り上げる。 　目黒駅から電車で6分の洗足駅。周辺一帯は、現在の東急の前身である田園都市株式会社が「洗足田園都市」として売り出した街である。同社が田園調布よりも前に、最初に着手したのがここ洗足での街づくりだった。洗足では、戦前から高級住宅地が形成されていた。

　戦後、相続や売買により土地が細分化されていったものの、現在でも比較的ゆとりのある良好な住宅地となっている。市街地再開発事業やその他の大規模な再開発が行われることはなく、タワマンや超高層ビルはない。 　洗足駅周辺は、なぜ再開発されないのだろうか。 ■再開発フックが早くに完了 　その理由としてまず、再開発フックの一種である鉄道の立体交差工事が早くに完了していることが挙げられる。 　洗足駅のホームは1967(昭和42)年8月、環状7号線の整備、目蒲線の立体交差工事に伴い地下化されている。1972(昭和47)年11月には、新しい駅舎が完成した。

　「市街地再開発事業」が確立された都市再開発法の制定は1969(昭和44)年6月で、最初に事業完了したのは1973(昭和48)年3月だ。つまり洗足では、再開発の手法が整う前にフックとなる駅周りの整備が済んでしまっていたのである。 　1995(平成7)年には東京都の都市計画事業として「目蒲線立体交差事業」が認可され、東京都、品川区、目黒区、東急が共同で事業を推進していくことになった。2006(平成18)年7月に、不動前〜洗足駅付近間地下化が完成。2009(平成21)年3月、目黒〜洗足駅間の立体交差工事が竣工している。

　この2度目のフックの際には、目黒区が洗足駅前の広場などを整備した。しかし、高層ビルが建つような再開発を行うことはなかった。 ■行政が再開発を想定していない 　行政が再開発を想定していないことは、マスタープランを見ても明らかである。 　目黒区の都市計画マスタープラン(2023年4月改定)において洗足駅周辺は、目黒駅や自由が丘駅などの「広域生活拠点」よりも小規模な「地区生活拠点」とされている。 　洗足について示されている具体策は、いちょう通りの無電柱化と、建物の建て替えに合わせた共同化による歩行空間の確保などだ。洗足の特徴として挙げられているのは、いちょう通りによる趣のあるまちなみである。

　いちょう通りは1986(昭和61)年度に目黒区が、「区内の美しい街並みや風景、伝統的な行事等の中から特にふさわしいものを選び、その将来にわたる保存・育成を通じて都市環境の整備やコミュニティの形成に役立てるとともに、優れた風景を創出することを目的に選定」した「めぐろ風景55」にも選ばれている。(『街を見る・知る・耕す』1989.2) 　いちょう通りは大正期、田園都市株式会社が「洗足田園都市」を開発した際に整備したものである。同社のつくった景観が、街の価値として評価されているのである。

　洗足駅が3つの区の境界にあることも関係しているだろう。洗足駅は目黒区にあるが、駅の東側はすぐ品川区で、環状7号線の南側は大田区北千束になる。そもそも「洗足田園都市」自体が、現在の目黒区、品川区、大田区にまたがって開発された。 　目黒区から見ると洗足駅は区の南東の端に位置し、駅の利用圏の多くは他区にある。どの区にとっても、自区の拠点として重点的に投資する動機が生まれにくいと考えられる。 ■防災上の危険性が低い

　田園都市株式会社が幅の広い道路を整備したことで、再開発による是正が急がれるような危険な箇所がないことも大きいだろう。 前編で触れたように、洗足では1921(大正10)年に耕地整理組合が設立され、道路と区画が整えられた。道路の幅員は4m以上とされた。 　戦後に土地は細分化されたものの、街の骨格となる道路網は田園都市株式会社がつくったものである。無秩序に住宅が建て込み、狭い路地が入り組むような市街地にはなっていない。

　ただし、西小山駅に近い原町一丁目と洗足一丁目の一部は老朽化した木造建築物が密集しており、目黒区は2001(平成13)年度から木造住宅密集地域整備事業を進めてきた。この一帯は洗足田園都市の区域外であり、1923(大正12)年の目蒲線開通に伴い西小山駅を中心に市街化が進んだ地域である。 　2013(平成25)年4月には、東京都の「不燃化特区」に指定されている。不燃化特区は地震や火災の危険度が特に高い地区を指定し、建て替えの支援などを重点的に行う制度だ。この地区では、都市計画道路・補助46号線の整備に合わせて沿道の建物の不燃化や共同化が進められ、2015(平成27)年12月には地区計画も定められた。2棟以上の建物をまとめて建て替える防災街区整備事業も行われている。

　一方で田園都市として計画的につくられた洗足駅周辺は防災上の危険性が低く、街をつくりかえる理由がない。 ■商業需要が見込みにくい 　また洗足駅は利用者が少なく、周辺に強い商業地がある。 　2025年度の1日平均乗降人員は、洗足駅が1万4617人。隣の西小山駅は3万4136人、大岡山駅は2万2304人、2駅先の武蔵小山駅は5万5596人だ。(東急電鉄公式サイト) 　買い物の場は、商店街の規模が大きい西小山が徒歩圏内にあり、電車ですぐの武蔵小山や自由が丘、目黒もある。

　市街地再開発事業は、新たにつくった床(保留床)を売却して事業費をまかなう仕組みだ。その床を埋める商業需要が見込みにくい洗足では、事業として成り立ちにくい。 　そして、住民の側からも再開発の声が大きく上がることはなかった。 　洗足の住民は街の環境が変わることに敏感だった。1971(昭和46)年には、マンション計画に対して「洗足シュロス反対の会」(6階建て)と「洗足マンション反対の会」(9階建て)が反対運動を起こした。前者は補償金の支払いで決着し、後者は計画が中止になっている。

前編で触れたように、翌1972(昭和47)年ごろを境に土地の細分化が加速し、小規模な建売住宅が急増していく。街が大きく変わり始めた時期に、住民はすでに中高層の建物に抵抗していたのだ。 　その後もマンションは建てられてきたが、いずれも個別の敷地での建設である。洗足駅周辺では、住民や地権者が協議会をつくり、駅前を一体的につくり変えようとする動きは生まれていない。 ■再開発を必要としない街 　ここまで見てきたように、洗足が再開発されない理由はひとつではない。いくつもの要因が重なり、街を大きくつくり変えるきっかけが生まれなかったのだ。

　根底にあるのは、100年前に田園都市株式会社が描いた街の姿だろう。整えられた道路と区画、駅を中心に伸びる大通り。土地が細分化され、住む人が入れ替わっても、街の骨格は変わっていない。 　洗足は「再開発されない街」というより、「再開発を必要としない街」なのかもしれない。 参考文献 富岡丘蔵『目黒界隈　郷土随筆』1961 東急不動産株式会社『街づくり五十年』1973 山本和夫ほか『目黒区史跡散歩(東京史跡ガイド10)』1977.12

日本住宅総合センター『世代交代からみた21世紀の郊外住宅地問題の研究　戦前及び戦後の郊外住宅地の変容と将来展望(日本住宅総合センター調査研究リポートno.84098)』1985.12 東京都目黒区土木部公園緑地課『街を見る・知る・耕す　目黒区みどりの散歩道整備マニュアル』1989.2 福島富士子『生活関連施設整備からみた戦前期東京郊外の私鉄による沿線住宅地開発の研究　東京横浜電鉄を例として』1998 坂上正一『東急全線古地図さんぽ　懐かしい東急沿線にタイムトリップ』2018.4

目黒区都市整備部都市計画課『目黒区都市計画マスタープラン』2023.4 『東急100年史(WEB版)および関連社史・事業史』2026.10.19閲覧 『洗足商店街　公式サイト』2026.10.19閲覧